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房地产行业对地产板块躁动的点评:用3年的视角看最后这1.2个月

发布时间:2016-11-23    研究机构:华泰证券

事件:11月23日,地产板块躁动,蓝筹股集体大涨

在周期板块轮动的情况下,地产板块今日大涨,我们认为,可以从三个方面去理解,1)投资者发生变化导致周期视角拉长;2)保险资本保费净流入还会持续3~5年,存在配置压力;3)本轮调控力度不及预期。

在我们《让投资再飞一会》报告中,已经提出调控效果低于预期

我们再次强调本次目前是以行为调控为主,并非房价调控,所以房价暂时不会回调,也就会让市场认为楼市的基本面好于预期。

1年维度的投资者都没有参与,3年维度的投资者可能在瞄准这1.2个月

1)我们先假设楼市是正常的,就意味着明年的土地供给会增加、房价涨幅放缓(具体从开发商结余进行推导,目前开发商手头净增加1.3万亿元结余,具体请参考《让投资再飞一会》),那么结果就将是销售金额增速同比下滑,以此为背景,1年为维度的投资者很难进场;2)然而,2016年是行业整合年(并非行业集中度提升年),也就意味着开发商的估值体系将发生重大变化,具体请参考我们9月23日的报告《白银时代提前结束,泡沫化的第三阶段》,这体现了行业整合之后的议价能力提升,毛利率不再下降,估值水平逐步提升到15倍左右;3)以一个地产周期为3年来看,瞄准中国地产首次行业整合期,是必不可少的参与者。

保险将在一级和二级大放异彩,平安不动产和安邦模式都将成为成功者

1)当前中小保险相继成立,考虑在5年内几乎都只有保费净流入没有偿付支出,所以未来5年都是保险配置的时期,而原来的巨头保险也将因为居民的意识提升和配置需求迎来保费飞速增长;2)房企融资的行政干预,将导致大量企业无法融资,除了重新回到信托渠道以外,还有就是保险资金先认购项目公司股权、再注资或者委托贷款的方式提供融资需求,由此,保险公司将成为一级市场的大赢家;3)二级市场上总共有3条理由吸引保险机构,NAV折价、高股息率、低PE。

让投资再飞一会,2016 年已经重塑的行业逻辑,将迎来2017 更新版

市场担心地产调控对经济的影响,传导路径即调控下压销售金额、进而下压地产投资、再传导到经济,然而投资的根本逻辑不在于销售金额、而在于销售面积,所以不用太过悲观。对接下来的市场,销售面积的传导和土地购置提升将对投资带来双轮驱动,并将持续到2017年上半年。而对于2017年分析框架,我们也将迎来更新版。对股市的表现,我们相当看好,有地块的开发商无法通过开发来赚钱,进而卖壳给有能力的开发商现象大量出现,接下来将迎来A股地产股的卖壳潮。我们继续建议投资者关注三条主线:1)资源类公司,招商蛇口、中国武夷;2)高股息率公司,首开股份、金融街;3)转型个股,阳光股份、世荣兆业(002016)、嘉宝集团、华业资本。

风险提示:货币政策超预期收紧。

申请时请注明股票名称