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2016年统计局10月房地产数据点评:让投资再飞一会

发布时间:2016-11-15    研究机构:华泰证券

事件:10月数据显示调控结果不如历史,符合行为调控、非房价调控判断

2016年10月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.1万亿元、1.5亿平方米,分别同比上涨40.1%和26.4%;新开工面积1.5亿平方米,同比上升19.9%;开发投资额9377亿元,同比上升13.5%;资金来源1.3万亿元,同比上升15.0%。我们上个月提出,因为销售面积保持高位增长的背景,投资增速将反弹,当前,我们从货币vs.财政、房价vs.汇率的角度来判断,认为:1)明年投资仍将高位,而房价将涨幅放缓,并根据库存情况有概率下跌;2)我们再次引入新的指标,称之为“开发商结余”,用以判断开发商的资金净回笼情况,认为政策必将导向财政政策。

楼市资金已经出现堰塞湖,需要土地供给来疏导

我们在这里引入“开发商结余”指标,为“销售金额-开发投资额”,若为负,则开发商资金净流出,这是处于扩张状态的市场,需要依靠融资来解决扩张所需资金。若为正,则是资金净流入,处在收缩状态。1)2015年10月至今,累积开发商结余为+1.3万亿元,如果我们按同样的时间区间(也即13个月)进行滚动测算,发现当前的结余为历史最高水平,作为对比,如果我们将2005年以来的开发商结余加总,则为-3.4万亿元;2)巨额的开发商结余,历次都是通过增加土地供给的方式来进行消除堰塞湖,也即在出现房企现金堰塞湖的时候,都是政府通过土地出让来回收资金。

当前不比以往,消灭堰塞湖必须让货币政策

转向财政政策我们上一篇报告中判断,“一二线城市的楼市,其作为传统的资金吸纳池已经处在中后期阶段”。当前,1)继续执行宽松的货币政策,无非是继续通过边际房价提升来积累庞大的二手房潜在变现规模,而这背后的推动因素则为去库存战略的执行,所以核心在于判断库存还剩下多少,我们倾向于认为当前的库存并不足够多;2)以往通过土地供给可以将开发商的现金全部收回政府,而当前的难度将大增,特别是在过度宽松的货币政策带来的土地投资回报率极低背景下;3)只有财政政策才会使得政府出现土地财政依赖,而非去库存。

让投资再飞一会,2016年已经重塑的行业逻辑,将迎来2017更新版

市场担心地产调控对经济的影响,传导路径即调控下压销售金额、进而下压地产投资、再传导到经济,然而投资的根本逻辑不在于销售金额、而在于销售面积,所以不用太过悲观。对接下来的市场,销售面积的传导、和土地购置提升将对投资带来双轮驱动,并将持续到2017年上半年。对股市的表现,我们非常看好,有地块的开发商无法通过开发来赚钱,进而卖壳给有能力的开发商现象大量出现,接下来将迎来A股地产股的卖壳潮。我们继续建议投资者关注三条主线:1)资源类公司,招商蛇口、中国武夷;2)高股息率公司,首开股份、金融街;3)转型个股,阳光股份、世荣兆业(002016)、嘉宝集团、华业资本。

风险提示:库存去化进展超预期。

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