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2016年统计局9月房地产数据点评:楼市不蓄水,卖壳潮将现

发布时间:2016-10-20    研究机构:华泰证券

事件:9月数据全面翘头

2016年9月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.4万亿元、1.8亿平方米,分别同比上涨56.1%和34.0%;新开工面积1.4亿平方米,同比下降19.4%;开发投资额10211亿元,同比上升7.8%;资金来源1.3万亿元,同比上升20.4%。我们认为,9月份的销售金额同比增速预计将阶段性见顶,但销售面积增速将开始反弹向上,同时,以盖房子为主的投资增速也将同步上行,且会持续到明年上半年,主要原因在于开工建设周期大多为1-1.5年,在销售面积大幅上涨的情况下,投资下限将有保障。

调控前夜的楼市放量大涨,销售金额超预期概率大幅下降,然后销售面积依然强劲

2016年9月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.4万亿元、1.8亿平方米,分别同比上涨56.1%和34.0%,销售增速较上月继续上行,这是在货币持续针对楼市放水的结果。1)销售金额缩量成为必然。考虑目前以土地管控、行政收紧、货币宽松的调控,未来一二线城市会因行政管控而缩量、三四线城市会因货币宽松而上行,同时,由于目前一线和三线城市的房价梯度已经达到1:8,远离了该有的1:4的水平,所以因一二线城市缩量导致的销售金额萎缩会对增速带来极大的压力,三四线城市在销售金额上无法满足房企的要求;2)销售面积还将继续超预期。三四线城市的货币管控一向较紧,能够获得带有折扣的房贷都较难,存在宽松的预期,带动销售面积增长。

为解决房价急速上涨导致的堰塞湖情况,一二线楼市进入行政收紧+货币微宽的状态

我们判断一二线城市的楼市,其作为传统的资金吸纳池已经处在中后期阶段,原因在于高额的房价梯度导致需求以改善性需求和投资性需求为主,这样以变现为目的的需求在房价预期不稳定的时候,容易流出变现,变为资金喷水池,从而对汇率带来巨大压力。为稳定这样的预期,调控会以严格的行政收紧为主,同时辅之以略宽松的货币政策,以使得房价温和上涨。这也就构成了这一轮调控周期的“最大逻辑”,不在于房价调控,而在于行为调控。但由于调控的均是购房者的“预期”,所以我们认为这样的调控不具备可持续性,治本的政策仍然需要出台。

对投资不喜不悲,对板块自下而上的逻辑极为看好

市场担心地产调控对经济的影响,传导路径即调控下压销售金额、进而下压地产投资、再传导到经济,然而投资的根本逻辑不在于销售金额、而在于销售面积,所以不用太过悲观,然而,这么好的销售依然无法传导到去年已经低基数的投资上,也就是我们所说的楼市作为资金蓄水池已经不再了,所以也不能太过于乐观。对股市的表现,我们极其看好,特别是在土地投资回报率大幅下降背景下,导致有地块的开发商无法通过开发来赚钱,进而卖壳给有能力的开发商现象大量出现,接下来将迎来A股地产股的卖壳潮。我们继续建议投资者关注三条主线:1)资源类公司,招商蛇口、中国武夷;2)高股息率公司,首开股份、金融街;3)转型个股,阳光股份、世荣兆业(002016)、嘉宝集团、华业资本。

风险提示:库存去化进展超预期。

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