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房地产行业对推动1亿人户籍城镇化的点评:户籍城镇化,隐晦去库存

发布时间:2016-10-12    研究机构:华泰证券

事件:中央发布文件,将推动1亿人非户籍人口落户城市。

主要可以分为:1)户籍人口城镇化率年均提升1pct,年均转户1300万人;2)2020年户籍城镇化率达到45%;3)放宽落户条件,大城市以就业、居住、社保为标准,城区常住人口低于300万人的不得采取积分落户;4)土地财政依赖和吸纳的农业转移人口挂钩。

户籍与否,在于人口是否流动,提高户籍城镇化率=固化人口流动。

1)全球几乎所有国家都不存在户籍制度,城市的本质就是在于人口自发聚集,是流动的概念,如果加上户籍的限制,则有了地域性的限制,与之相匹配的公共服务体系无法跨区域享用,使得户籍成为了禁锢人口流动的枷锁;2)根据我们专题深度《地产周期的两年誓约---地产三重器系列研究之房价篇(二)》中提到,2006~2010年,流动人口拉动的城镇化率占比为69%,但在2011~2015年,该比率下降到26%。所以,我们判断未来的城镇化率提升,将效仿日本,通过类似市町村合并的方式进行,人口流动拉动城镇化率已经接近尾声。也就意味着,城镇化率提升的内生动力已经停滞,当流动不在,要将其转化为住房需求只能将流动人口固化。

日本翻版,通过建立流转机制,提高农民购买力,推高房价和去库存。

1)现在农地不能流转,所以这类资产没有明确的价格,但若建立流转机制并设立退出渠道,就会给农民带来大量的财产性收入,而这部分的体量将十分巨大。这基本可以类比1980年之后的日本,由于城市的扩大进而向农民征地,农民获得的补偿收益远高于劳动所得,使其具备购买力推高城市房价,对于中国来说,则是让农民去库存;2)当前征地补偿在6~10倍产出价值,正在研究将其提升至60倍,如此高的补偿比例,将成为后续房价泡沫的重要推手。我们认为,当前推动户籍城镇化率并给以土地流转改革,将成为房价泡沫的起点。

建立用地规模和农民落户挂钩的制度,能一定程度上缓解土地财政问题。

1)过去的土地出让仅和政府的计划投资规模相关,使得土地绑定了政府,且一旦发生供给过剩,会在数年内产生财政收入下降的困扰;2)将用地规模和农民落户挂钩,能够一定程度上解决投资决定供地的矛盾,而是从实际需求出发。也就意味着,户籍城镇化率和常住人口城镇化率差距越大的城市,其未来的土地供给就会多,而这大部分都在一线城市,如果强制执行,则能够极大的平衡一线城市的供需矛盾。

居住证是比户籍更好的政策,既保障了权益也活跃了人口流动,只是不能够去库存。

我们认为,居住证是比户籍更好的政策,原因在于在享有基本一致的情况之下,保持了人口的流动,但并不会购房落户,所以对库存去化的要求会降低,而目前在以去库存为主的大背景下,户籍城镇化率能够帮助去库存,但会影响到部分经济的活力。同时,我们认为需要谨防土地流转带来的类日本房价泡沫。股票层面,首推首开股份,并关注世荣兆业(002016),其他公司我们建议关注三类板块:1)兼具整合、保险等概念的首开股份、金融街;2)资源类公司,泰禾集团、中国武夷、招商蛇口;3)彻底转型个股,包括华业资本、阳光股份、嘉宝集团。

风险提示:货币政策超预期收紧。

申请时请注明股票名称