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房地产行业:购房契税营业税下调,利于二线城市改善需求和一线城市首置需求释放

发布时间:2016-02-22    研究机构:东方证券

核心观点。

三部委联合发文,下调购房契税营业税。本次交易环节调整方案主要涉及三点:1)首套房契税。购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。2)二套房契税,除北上广深外全国适用。购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。3)出售房屋营业税,除北上广深外全国适用。购房不满两年全额征收营业税;购房两年以上免征营业税。

契税和营业税延续城市房地产分类调控,有利于二线城市改善需求和一线城市首置需求释放。通知对于除一线城市以外的城市而言,本质上是取消了普通住宅和非普通住宅的划分影响,仅在契税端对刚需户型(90平米及以下)和改善性户型(90平米以上)分类征收,取消了之前的144平米以上档的划分(原契税征收3%,营业税满两年按差额征收),利于大户型房屋交易和二套房购房。尤其是对有人口净流入的二线城市,购房需求释放的效应更为明显,这些城市包括南京、合肥、杭州、珠海、青岛、廊坊等。对于一线城市,本次调整取消了首套房购房在普通住宅和非普通住宅划分上的影响,由于去年北京、上海、深圳新房和二手房市场房价上涨都非常迅速,普宅和非普宅划分价格跟不上房价的涨幅,本次政策将使一线城市90平米及以下住宅和144平米以上住宅的首次购房出现节税效应,从而带动一线城市房价进一步上升。

投资建议与投资标的。

建议关注三条主线。1、房地产交易领域,本次契税和营业税下调将直接刺激新房和二手房交易,推荐新房代理龙头世联行(002285,买入)和房地产互联网服务商三六五网(300295,买入),后者与深耕新房和二手房交易的中原地产在金融业务上有合作。2、低估值的行业龙头,建议关注保利地产(600048,未评级)、绿地控股(600606,未评级)、招商蛇口(001979,未评级)。3、区域中心城市房价上涨较快,本地公司将受益,建议关注华发股份(600325,未评级)、世荣兆业(002016)(002016,未评级)、华夏幸福(600340,未评级)。

风险提示。

政策的去库存效果不达预期.持续的去库存政策边际效果会下降,加上一些地方调控实际的契税已经很低,本次政策的影响可能有限。

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