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房地产行业对中央经济工作会议的点评:库存去化的起点(二)

发布时间:2015-12-22    研究机构:华泰证券

投资要点:

事件:12月18~21日,中央经济工作会议召开,与房地产相关的内容主要包括:1)完善汇率形成机制;2)落实和提出不良资产处置政策,资本市场配合兼并重组;3)加快农民工市民化,租售并举的形式提高租房或者购房需求,并发展租赁市场;4)鼓励开发商适时降低商品房价格;5)取消过时的限制性措施。

其中,与3)相关的农民工市民化、库存去化的点评,请参考我们此前的报告《库存去化的起点---对中央政治局会议的思考》。

自然资源是最大的资金蓄水池,稳定汇率是未来房地产市场的关键

土地是自然资源中最主要的组成部分,在其成为商品房或者农地之前,是不需要有资金投入的,而一旦用于开发,则需要大量的资金投入。参考任何国家的表现,汇率升值期往往伴随了房地产市场的大牛市,即便是在已有泡沫的基础上可以继续吹。所以,在国内目前的经济转型情况下,保持人民币汇率的稳定,是房地产稳定的基础。(房地产发展和汇率的关系,可以参见我们的年度策略报告《融合,创新,觉醒》)

房地产行业必将整合,LBO(杠杆收购)即将全面开花

房地产行业整合需要大量资金,在众多房企转型轻资产后,需要一己之力吃掉市场份额的难度较大。2014年,中国房企TOP100的市场份额为38%,而未来10年,如果行业均整合到这100家开发商中,那么需要以当前2倍的体量去扩充现有的房企,在整个社会资金充裕的情况下,LBO的收购方式将成为普遍,大多将以房地产基金的形式进行成立。(关于杠杆收购,请参考我们的报告《房地产基金:别人有的,我们也一定有---房地产金融专题研究系列之经验篇(二)》,典型公司为黑石)

开发商如果降价则是市场行为,要改变量价齐跌需要金融创新

金融创新,将成为2016年房地产传统行业的最大关键词,不仅仅是在营销环节,而是项目、公司、乃至收益权的资产证券化,资金不再为王,房地产和金融最紧密结合的序幕已经拉开,看好嘉宝集团。

以房地产市场的资金为基础,向其他产业的倾斜,都将带来巨大的机会,去库存的进行必将导致这一过程加剧,从政策上2016年是去库存的元年,那么也就是房地产行业资金逐步导入其他产业的大年,看好沿着房地产行业延伸的医疗、教育、文体等行业的并购机会,相关公司包括华业资本、世荣兆业(002016)等。

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