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对北京通州限购的点评:逆向思维下的通州房价暴涨,不改变全国趋势

发布时间:2015-08-17    研究机构:华泰证券

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8月14日,北京住建部发布通州限购政策,在北京限购政策继续执行的情况下,增加了在通州区域纳税、缴纳社保满3年的要求,若不满足条件,则实施暂停出售的限购政策。

通州限购短期会再起购房逆向思维,区域房价将短期大涨。

通州限购的背景是北京人口大搬迁的其中之一,即非主体功能搬至通州,以北京政府部门为主,包括教育资源、医疗资源、政府资源在内,预计会有几十万级人口的搬迁,加上新产业集群形成后对通州带来人口流入效益,使得住房需求预期将增加。然而,从限购开始对区域量价影响来看,会首先放量、再缩量,房价会先上涨、再平稳,背后可以用逆向思维来解释。住房需求需要人口导入,而房价上涨来自于基建环境改善,通州目前二者兼具,所以存在一定的短期房价上涨压力。

通州短期量价抬升后,将进入量价均稳阶段。

我们判断,在通州集中今年以来的房价释放之后,将进入量价平稳期,通州目前的住房供给是北京最多的区域,也是当前开发较好的新区,阶段上过了边际改善最快的时候,后面房价将因供需弱平衡保持小幅上涨趋势。从全北京来看,每年流入人口约40万人,考虑2人购房一套,也即全年万套新增需求,目前新房和二手房供给基本满足这些需求,所以我们预计全北京范围内并不存在房价暴涨的基础,由于新增项目大部分集中在通州等区域,所以对区域供给带来的挑战也将逐步消化,房价类似当前这样的暴涨的可持续性较弱。

通州限购不具备全国示范效应,继续看好转型公司。

限购的背景是会存在长期量价上涨,而我们认为即便是通州也不满足这样的假设,全国范围内更不具备这样的基础,继续关注转型类企业,包括华业资本、世荣兆业(002016)。

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