世荣兆业(002016.CN)

世荣兆业2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-28 20:12    来源:同花顺

世荣兆业(002016)(002016)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

2019年,公司继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针,积极应对宏观环境、行业政策及房地产市场的变化,及时调整开发节奏和销售策略,取得一定成效。2019年,公司实现营业收入275,289.96万元,较上年增长16.97%;实现归属于上市公司所有者净利润88,222.34万元,较上年增长10.80%。截至2019年末,公司资产总额870,885.94万元,归属于母公司的所有者权益合计317,030.87万元。项目建设方面,截至2019年末,公司在建建筑面积66.28万平方米,已完工建筑面积24.47万平方米。销售方面,2019年公司实现房地产销售(预售)面积27.06万平方米,销售(预售)金额394,055.52万元;截至2019年末,公司累计剩余可售建筑面积23.20万平方米。

2019年,房地产市场以稳地价、稳房价、稳预期为目标,继续秉持着“房住不炒”的调控基调,总体保持平稳运行。3月,两会政府工作报告提到更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。4月,中央政治局会议称坚持“房住不炒”,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。7月,中央政治局会议重申坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。12月,中央经济工作会议进一步明确要坚持“房住不炒”的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

根据国家统计局数据,2019年,全国房地产开发投资132,194亿元,比上年增长9.9%,增速加快0.4个百分点;全国商品房销售面积171,558万平方米,比上年下降0.1%,上年为增长1.3%。全国商品房销售额159,725亿元,比上年增长6.5%,增速比上年回落5.7个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米,比上年下降11.4%,上年为增长14.2%;土地成交价款14,709亿元,比上年下降8.7%,上年为增长18.0%。除房地产开发投资增速有小幅上升外,商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积、土地成交价款增速均有所回落,且部分指标较上年下降。由此可见,中央关于房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”的成效日渐显著,房地产市场逐步趋稳,为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

珠海是公司主要房地产项目所在城市。自珠海市政府于2016年10月出台房地产调控措施起,历经2017年4月的再次调控加码,至2019年底,本轮房地产调控已历时30余月,调控韧性较强,在“房住不炒”的主基调下,珠海房地产调控政策仍未松绑。

珠海市自2017年末至今相继出台了《珠海市户口迁移管理实施办法》、《“珠海英才计划”本科毕业三年内“先落户后就业”办事指南》、《关于高层次人才申请住房公积金贷款的操作细则》、《关于港澳台同胞缴存使用住房公积金的实施细则》等降低落户门槛的政策及公积金规则改革政策,在一定程度上对冲了珠海楼市调控的影响。

2019年2月,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。该规划纲要是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至2022年,远期展望到2035年。纲要提出,“支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势,深化改革创新,增强城市综合实力,形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。”珠海作为“粤港澳大湾区”城市群的城市之一,上述纲要的发布及施行,为珠海房地产市场带来利好。

2019年11月,粤港澳大湾区建设领导小组会议召开,研究推出一批惠港、惠澳政策措施。会后,香港特区政府公布了多项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的措施,其中包括便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋的政策,即“香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房,豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,使香港居民享有与当地居民同等的待遇。”紧接着,据澳门日报报道,中央政府将再度推出一系列惠及澳门的政策措施,其中包括“澳门居民在大湾区购房享内地居民待遇”的政策。该政策的发布,不仅便利港澳人士在大湾区内地城市发展、就业和居住,同时提升了与港澳在经济交流和人员交流关系密切的区域楼市的购买需求及购买力,而对于毗邻港澳的珠海,成为了受惠城市之一。

公司经过十余年的开发经营,深耕珠海西区区域房地产市场,开发项目拥有较高的口碑和质量,保持着有力的区域竞争优势,随着珠海市发展空间西拓进程的深化,同时受益于政府关于房地产调控的多项对冲政策及粤港澳大湾区区域优势,公司2019年度经营情况良好,房地产开发及销售情况保持平稳。

新增土地储备项目

注:1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积;2、可售面积为项目各业态分别已取得预售许可证的总可售面积。

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

参见本节“九、公司未来发展的展望”。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为101,957.62万元,报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

二、主营业务分析

1、概述

(1)营业收入:报告期内公司实现营业收入275,289.96万元,同比增加16.97%;营业成本:报告期内公司发生营业成本89,665.56万元,同比下降0.24%;

(2)销售费用:报告期内公司发生销售费用14,350.11万元,同比增加142.68%,主要原因系本期销售代理费增加;

(3)管理费用:报告期内公司发生管理费用7,803.82万元,同比增加13.52%;

(4)财务费用:报告期内公司发生财务费用-484.73万元,同比增加59.45%,主要原因系本期费用化利息支出增加;

(5)经营活动产生的现金流量净额:报告期内公司经营活动产生的现金流量净额245,343.85万元,较上年同期增加

854,362.88%,主要原因系经营活动现金流入较上年同期大幅度增加;

(6)投资活动产生的现金流量净额:报告期内公司投资活动产生的现金流量净额-99,939.22万元,较上年同期减少6,438.56%,主要原因系报告期末购入国债逆回购投资等;

(7)筹资活动产生的现金流量净额:报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额-151,039.44万元,较上年同期减少593.96%,主要原因系本报告期现金较充裕,偿还借款比上期大幅度增加。二、核心竞争力分析

1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力

公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备,使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手;同时,经过多年来在本区域市场深耕细作,无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可,竞争优势愈发明显。

2、优质的资产和良好的财务状况

优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险,能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备,具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力,是公司抵御各种风险的坚强后盾。三、公司未来发展的展望

(一)主营业务未来发展计划

2020年,受突发新冠肺炎疫情影响,国内外经济下行压力加大。2020年,是“十三五”规划的收官之年,也是实现“两个翻番”目标、全面建成小康社会的攻坚之年。疫情作为经济发展的偶发冲击事件,并不会从根本上改变经济发展趋势,在疫情得到控制之后,经济预计会在一段时间内回到潜在产出水平附近。政府有关部门接连出台相关支持措施,同时,全球货币政策趋于宽松,经济稳中求进、稳中向好的基本方向没有发生变化。

房地产行业的发展与宏观经济密切相关。2019年中央政治局会议不断重申“房住不炒”的定位,明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,预计2020年房地产调控政策的主基调将保持不变,长效机制的快速落地将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。

公司的主要项目位于珠海西区,珠海属于典型的库存规模小,需求旺盛的城市。2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及一批惠港、惠澳政策措施特别是便利港澳居民在大湾区内地城市购买房屋的政策的发布,预计在2020年及今后,为珠海经济及房地产市场带来新的活力和机遇。

目前珠海东部城区发展已基本饱和,随着珠海城市发展空间西拓的步伐逐渐深化,受政策提升的楼盘购买力及购买需求很可能随之西移,预计珠海西区的房地产市场在未来较长的一段时间内会处于一个繁荣发展期。

2020年,考虑到新冠肺炎疫情造成国内外经济下行,在长期来看虽不会从根本上改变经济发展趋势,但短期经济下行已成定局,公司房地产销售及回款将在未来一段时间内受到较大影响,公司将适时调整发展战略和营销策略,继续加快现有项目的开发,加速利润释放,2020年重点做好以下工作:

土地储备方面:

面对经济下行的压力,不明朗的房地产行业形势及调控大背景,公司将持续关注行业动向,抓住机遇,适时调整拿地策略,确保公司可持续、健康发展。

项目开发方面:

计划择机启动世荣峰景广场住宅部分(计容面积约为6万平方米)及其他未开发地块;

继续推进翠湖苑二期(南区)、世荣峰景广场(一期)、世荣尚观花园项目的建设,预计翠湖苑二期(南区)将于2020年年中竣工交楼;世荣峰景广场(一期)、世荣尚观花园的建设期将延续至2021年。

项目销售方面:

公司将继续推进翠湖苑二期、世荣尚观花园等现有项目的销售。

融资安排方面:

公司将继续以银行贷款融资为主,积极拓展多种融资渠道,提高融资效率,降低融资成本,保障公司资金需求。2020年,公司将配合项目开发的进度,适度合理融资,一方面支持推动项目开发,保证日常经营的资金流动性,另一方面保证融资规模的合理性,保障业务发展的同时节约财务成本,优化财务指标。

(二)继续推进大健康产业并积极关注新基建产业和环保产业发展机遇

1、大健康产业

从大健康产业政策面来看,国家政策对大健康产业的支持力度不断加强,各类政策支持为大健康的持续快速发展提供了充足动能。

2019年7月15日,国务院印发了《关于实施健康中国行动的意见》和《健康中国行动组织实施和考核方案》,健康中国行动推进委员印发《健康中国行动(2019-2030年)》。这三个文件被统称为健康中国行动有关文件,可以看作是健康中国战略和《“健康中国2030”规划纲要》的施工图和路线图。

2019年9月29日,国家发改委、国家卫生健康委等21部门联合印发《促进健康产业高质量发展行动纲要(2019-2022年)》,《纲要》提出,到2022年形成若干有较强影响力的健康产业集群,将围绕重点领域和关键环节实施10项重大工程。

2019年12月28日,十三届全国人大常委会第十五次会议表决通过了《基本医疗卫生与健康促进法》。这是我国卫生健康领域首部基础性、综合性的法律,将统领现行十余部专门法律,并引领未来相关立法。

2020年3月13日,国家卫生健康委办公厅发布了《新冠肺炎出院患者健康管理方案(试行)》,进一步规范和加强新冠肺炎患者出院后的隔离管理、复诊复检、健康监测、康复医疗等工作,实现全流程管理,促进出院患者全面康复。

为此,我司将继续调整公司组织架构,搭建大健康产业运营平台,在前期战略规划的基础上持续推进大健康产业,寻找合适项目开展运营。

2、新基建产业和环保产业

(1)新基建产业:“新基建”全称为新型基础设施建设,主要包括5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域。2018年12月,中央经济工作会议把“5G、人工智能、工业互联网、物联网”等定义为“新型基础设施”,并将其列为2019年重点工作任务之一。2019年10月20日,国家发改委在第六届世界互联网大会上发布了《国家数字经济创新发展试验区实施方案》。《实施方案》指出:针对部分传统产业和农村地区网络化程度低、数据中心等设施资源共享程度低等问题,系统性布局宽带、移动互联网、数据中心以及电子证照、电子档案等平台设施建设,打造服务人民群众的普惠泛在数字经济新型基础设施。2020年3月4日,中共中央政治局常务委员会召开会议,要求“把复工复产与扩大内需结合起来,加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入,加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。”在政策的不断加码下,新基建相关产业发展迅猛,且前景广阔。

(2)环保产业:“十三五”以来,党中央国务院把生态文明建设作为统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局的重要内容;十九大报告全面阐述了加快生态文明体制改革、推进绿色发展、建设美丽中国的战略部署,为未来中国推进生态文明建设和绿色发展指明了路线图。2020年,环保行业顶层设计持续加码,行业需求进一步加强。中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于构建现代环境治理体系的指导意见》从多方面对未来几年环保行业规范化发展提出了要求,并且指出到2025年,我国要建立健全环境治理的领导责任体系、企业责任体系、全民行动体系、监管体系、市场体系、信用体系、法律法规政策体系。

我司将密切关注新基建和环保产业各类细分领域,探索多元化布局之路。