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世荣兆业2018年年度董事会经营评述

发布时间:2019-04-19 20:13    来源媒体:同花顺

世荣兆业(002016)(002016)2018年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

2018年,公司积极应对政策、市场变化,及时调整开发节奏和销售策略,主抓项目建设和产品销售,取得一定成效。2018年,公司实现营业收入235,347.87万元;实现归属于上市公司所有者净利润79,620.60万元。截至2018年末,公司资产总额731,603.06万元,归属于母公司的所有者权益合计269,263.31万元。项目建设方面,2018年公司新开工建筑面积26.08万平方米,完成竣工建筑面积28.01万平方米;截至2018年末,公司在建建筑面积66.28万平方米。销售方面,2018年公司实现房地产销售面积18.82万平方米;截至2018年末,公司可售建筑面积26.34万平方米。

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号―上市公司从事房地产业务》的披露要求2018年,继续秉持着"房子是用来住的,不是用来炒的"的基调,房地产调控政策仍不放松,但逐步趋"稳"。3月全国两会重申"房住不炒",强调"差别化调控,建立长效机制"、"租购并举";7月中共中央政治局会议称,"下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。"12月住建部提出2019年调控目标为"稳地价稳房价稳预期,促进房地产市场平稳健康发展"。

根据国家统计局数据,2018年,全国房地产开发投资120,264亿元,比上年增长9.5%,增速比上年同期提高2.5个百分点;全国商品房销售面积171,654万平方米,比上年增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。全国商品房销售额149,973亿元,比上年增长12.2%,增速比上年回落1.5个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积29,142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16,102亿元,比上年增长18.0%,增速比上年回落31.4个百分点。可见,除房地产开发投资增速有小幅上升外,商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积、土地成交价款增速均有所回落,受房地产调控政策不放松的大背景影响,房地产市场逐步趋于理性。

珠海是公司主要房地产项目所在城市。自珠海市政府于2016年10月出台房地产调控措施起,历经2017年4月的再次调控加码,本轮房地产调控被称为"珠海史上最严调控政策",至2018年底,已历时20余月,调控韧性较强。

珠海市于2017年年末出台了《珠海市户口迁移管理实施办法》,进一步放宽入户条件;2018年4月出台了《关于实施"珠海英才计划"加快集聚新时代创新创业人才的若干措施》;2018年5月发布了《关于高层次人才申请住房公积金贷款的操作细则》,明确人才公积金最高可贷250万;2018年6月发布了《关于港澳台同胞缴存使用住房公积金的实施细则》,明确港澳台同胞职工可缴存公积金;2018年6月发布了《"珠海英才计划"本科毕业三年内"先落户后就业"办事指南》,明确本科毕业三年内可落户。同时,广东省政府印发的《广东省人才优粤卡实施办法(试行)》,明确持人才优粤卡者可落户广东还可购房。

由于上述陆续出台的降低落户门槛及公积金规则改革等政策,通过"降低落户门槛―导入人口―扩大潜在购房人群―带动地产销量"的效应,一定程度上对冲了珠海楼市严调控的影响。

2018年,在面对"不放松"的楼市严调控的同时,珠海房地产企业也迎来了新机遇。2018年10月港珠澳大桥及口岸正式开通,珠海与港澳间的区域合作深入推进,珠海的战略地位更加凸显,加之"粤港澳大湾区"概念加持,珠海房地产市场逐步展现出了优势及活力。

公司经过十余年的开发经营,深耕珠海西区区域市场,保持着有力的竞争优势,同时受益于政府关于房地产调控的多项对冲政策及珠海战略地位的日渐凸显,公司2018年度经营情况良好,房地产开发及销售情况趋于平稳。二、核心竞争力分析

1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力

公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备,使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手;同时,经过多年来在本区域市场深耕细作,无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可,竞争优势愈发明显。

2、优质的资产和良好的财务状况

优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险,能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备,具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力,是公司抵御各种风险的坚强后盾。三、公司未来发展的展望

(一)主营业务未来发展计划

2018年以来,世界经济继续温和增长,但动能有所放缓,不确定性不稳定性因素增多、下行风险加大。随着中国参与全球化进程的不断加深,中国经济与世界经济已经密不可分,中国经济目前存在增速减缓、去杠杆等压力,但国家推行"三去一降一补"政策正在发挥功效,经济结构的不断改善逐渐释放出新的活力和创造力,经济稳中求进、稳中向好的基本方向没有发生变化。

房地产行业的发展与宏观经济密切相关。住建部提出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。2019年,政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬,长效机制的快速落地给予优质房企更为平稳健康的发展环境。

公司的主要项目位于珠海西区,珠海属于典型的库存规模小,需求旺盛的城市。2019年2月,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。该规划纲要是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至2022年,远期展望到2035年。纲要提出,"支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势,深化改革创新,增强城市综合实力,形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。"珠海作为"粤港澳大湾区"城市群的城市之一,上述纲要的发布及施行,可能为珠海经济及房地产市场带来新的活力和机遇。

2019年4月,国家发改委发布关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,通知指出,要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万―300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制。根据珠海市统计局数据,2018年末珠海市常住人口189.11万人,属于上述全面取消落户限制的城市。该项政策的施行,预计在2019年将加大落户政策对房地产调控政策的对冲效应,可能引起珠海市房地产市场向好发展。

目前珠海东部城区发展已基本饱和,《2019年珠海市政府工作报告》提出"实施区域发展新战略,推进发展空间南进西拓北接东优,尽快拉开城市框架",继续"加快西部生态新区建设,推进金湾创业大厦、斗门科创中心、富山产业服务中心、平沙新城中心公园、鸡啼门特大桥等项目进展,确保华中师大珠海附中首期建成招生",同时,"推进斗门莲洲通用机场投入运营"。预计珠海西区的房地产市场在未来较长的一段时间内会处于一个繁荣发展期。

2019年,公司将加快现有项目的开发,重点做好以下工作:项目开发方面:计划择机启动世荣峰景广场住宅部分(计容面积约为6万平方米)及其他未开发地块;继续推进翠湖苑二期(北区、南区)、世荣峰景广场(一期)、世荣尚观花园的建设,预计翠湖苑二期(北区)毛坯部分将于2019年年中竣工交楼,翠湖苑二期(北区)简装部分将于2019年年底竣工交楼,蓝湾半岛十一期将于2019年交楼;翠湖苑二期(南区)、世荣峰景广场(一期)、世荣尚观花园的建设期将延续至2020年。

项目销售方面:预计世荣尚观花园将于2019年年底开盘,公司将继续推进项目的销售。

(二)大健康产业未来发展计划

公司根据《公司发展战略规划(2016-2020)》的规划,正在逐步推进大健康产业业务。北京养老项目用地各项审批手续正在积极办理当中。

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